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Posted 3 weeks ago

올해3월 제주도 물건 컨설팅해드린분께서
직접 수확하신 귤을 2box를 보내주셨습니다^^

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아이엠경매
Posted 4 months ago

선순위 전세권자가 임차 부동산을 낙찰받으면
💥보증금을 전액 손해 보는 경우!!!!!!💥

요즘 경매 실무에서 대항력 있는 선순위임차인 또는 전세권자가 임차 부동산경매 절차에서 직접 낙찰을 받는 사례들이 많이 일어나고 있습니다.

이 경우 아주 위험한 상황이 발생할 수 있습니다.

이처럼 임차인 임차하여 거주하고 있는 주택을 직접 입찰에 참여하여 낙찰을 받으려고 할 때에는 반드시 배당요구를 해야 합니다.

왜 그럴까요???

배당요구를 하지 않으면 그 임차보증금이나 전세보증금을 전액을 손실 볼 수 있습니다.

예를 들어보겠습니다.

2010타경 14037 <<<이 사건의 경우 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않고 입찰에 참여하여 낙찰을 받은 사건입니다.
사진 설명을 입력하세요.
이 사건의 내용은 아파트에 전세금이 1억 4000만 원인 선순위 전세권자가 있었습니다.

이 전세권자는 입찰에 참여하여 해당 부동산을 낙찰을 받았지만 본인은 전세권에 대해서 배당

요구를 하지 않았습니다.

선 순위 전세권이나 선순위 임차인은 배당요구를 하지 않으면 전세권 또는 임차권이 낙찰자에게 인수가 되는데요 근데 만약 이사건 처럼 선순위 전세권자가 배당요구를 하지 않고 해당 부동산을 낙찰받으면 어떻게 될까요???

세입자는 선순위임차인이기도 하고 선순위 전세권자 이기도 합니다.

사진 설명을 입력하세요.

임차권 카드로 배당요구를 할 수 있고 전세권 카드로도 배당요구를 할 수 있지만 두 카드 모두 사용하지 않고 본인이 낙찰을 받았습니다.

원래대로라면 배당요구를 하지 않은 선순위 임차보증금은 낙찰자가 임차권, 전세권을 전액인수 해야 합니다.
하지만 이 사건의 경우 전세권자가 낙찰자이기 때문에 낙찰자인 본인이 전세권자인 본인에게 임차보증금을 물어줘야 하는 겁니다.

본인이 물어줄 사람이 자 받을 사람인 것이죠.

사진 설명을 입력하세요.

그렇기 때문에 임차보증금 1억 4000만 원 채권은 소멸하게 됩니다. 어떤 법리로 소멸을 하느냐???
이 경우를 민법상“채권의 혼동”이라고 합니다.

채권의 혼동이라 하는 것은 채권자의 지위와 채무자의 지위가 동일인에게 귀속이 되면 채권 자체는 혼동으로 소멸하는 것을 말합니다.

이 사건에 대입해 보면 본인이 인수한 임차보증금을 본인에게 물어줘야 하는 이상한 결과가 생기는 겁니다.

전세권 역시 물권으로 취급되기 때문에 선 순위 전세권자가 경매 절차에서 이 부동산을 취득하게 되면 전세권은 “물권의 혼동”으로 인해 전세권은 소멸하게 됩니다.

쉽게 정리를 해드리겠습니다.

선 순위 전세권자나 선순위 임차권자가 배당요구를 하지 않아서 전세권이나 임차권을 인수하면서 낙찰받았을 때는
결국은 본인이 본인에게 물어줘야 하는 거여서 그 임차보증금 모두를 날리게 되는겁니다.

그렇다면 보증금을 손실 보지 않고 낙찰을 받으려면 어떻게 해야 할까요?

전세권자는 배당요구를 먼저 하고 낙찰을 받고 그다음 상계처리를 해야 합니다.

이렇게 하면 보증금은 손실 보지 않고 낙찰을 받을 수 있는 것이죠.

경매에서 선 순위 임차권은 쉽다고들 생각하시는데요 이렇게 특수물건이 될 수도 있는 겁니다.

저희 “아이엠 경매”에서는 경매에서 조금 특수한 경우를 알려드리려 하고 있습니다.^^

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아이엠경매
Posted 4 months ago

2023타경2482(3)
사건개요
소 재 지: 제주도 서귀포시 남원읍 하례리926번지
물건종류: 과수원
감 정 가: 329,394,000원
낙 찰 가: 143,982,500원
대 지 권: 405.5평

매각물건: 토지전부

특이사항: 법정지상권성립불분명한 12평창고 1동 ,농취증제출

채권금액: 산남새마을금고 “5억564만원”

“1억8541만원”을 싸게 받으셨습니다.

6명이 응찰했고 차순위신고까지 하셨습니다.

2등분이랑은 300만원가량 차이났네요^^ 입찰가는 정하는건 일등 하하하하

원래 저는 경매대리입찰을 안해드리는데요

고향이 제주도이신 아버님 친구분께서 아버님께 하도 부탁을 하셔서

아버님친구분의 니즈에 맞게 물건검색,낙찰가선정,향후출구전략,리스크공략 해드리고

아버님이 어제 3월5일 친구분따님명의로 낙찰을 받아드리고 왔습니다.

아버님친구분께서는 너무 고마워하시며 최고급흑돼지를 아버님께 대접해드리고

평생 귤을 보내주신다고 하셨답니다^^;;

무엇보다 아버님께서 아주 기뻐하셔서 뭐~보람은 있네요 하하

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아이엠경매
Posted 4 months ago

안녕하세요~”아이엠 경매”입니다.
아이엠 경매는 부동산경매사건 중에서도 특수한 물건을 실제 낙찰을 받고 특수한 사례들에 대한 정보를 드리고 있습니다.^^

오늘은
6가지의 일반적인 말소기준권리 외에 특수한 경우인 가처분이 말소기준권리가 되는 사례에 대해서 공부해 보겠습니다.
일반적인 말소기준권리는
1. 근저당권
2. 가압류
3. 압류
4. 담보가등기
5. 경매개시결정등기
6. 전세권(부동산전부에대한전세권이여야함+배당요구를 해야 함)

예를 들어 다가구주택의 101호 102호만 전세권 등기가 되어있으면 말소기준권리가 될 수 없습니다.

말소기준권리부터 매각이 되면 모두 소멸이 됩니다.

이 사건의 경우 특수한 경우를 말씀드리겠습니다.
가처분등기도 경우에 따라서 말소기준권리가 될 수 있습니다.

((( 2011타경 6085 )))
제주시 소재하고 있는 아파트 1동짜리 물건입니다.

감정가 대비 50%에 낙찰이 되었습니다. 유치권 신고가 되어 있었고 미 준공 사건이고 선순위임차인이 있는 특수물건입니다.

이 사건의 건물등기부를 보면 2010년 4월 7일 최선순위에 동광 신협에서 가처분등기가 되어있습니다.

(피보전권리:근저당설정등기청구권) 이라고 기재되어 있습니다.

쉽게 말해 동광 신협에서 나중에 해당 부동산에 가처분이 기해서 근저당설정을 하려고 미리 예약을 해놨다고 생각하시면 됩니다.

피보전권리는 쉽게 말해 가처분등기를 한 목적이라고 생각하시면 됩니다.
이 사건의 건물등기부 을구 1번을 보면 2010년 4월 7일에 가처분에 기함이라고 기재되어 있습니다.

가처분에 의해서 2011년 4월 8일 7건 근저당설정이 된 것입니다.

가처분에 기해서 근저당권 설정 등기가 이루어진 것입니다.

2010년 4월 7일 최선순위 가처분등기 이후로 약 1년 후에 설정된 동광 신협의 근저당권 7건의 실제 순위(날짜)는 어떻게 될까요?
등기상에 나와 있는 것처럼 2011년 4월 8일에 근저당이 설정되었으니 4월 8일일까요????
결론은 아닙니다. 이상하시죠??? 이 사건 등기부 현황을 보면 2010년 4월 7일 최선순위에 가처분이 있습니다.

가처분은 처분금지 효력과 순위 보존의 효력이 있습니다.

즉 7건의 동광 신협의 근저당권의 실제 진짜 날짜는 최선순위 가처분이 설정된 2010년 4월 7일인 것입니다.

현재 낙찰이 되고 최선순위 가처분인데 소멸이라고 기재되어 있는데요 이 사건이 진행되었을 땐 최선순위 가처분이 인수라고 기재되어 있었습니다.

이 가처분은 죽은 등기인 것입니다.

예를 들어 사람이 실제 죽었는데 사망신고가 안 되어 있는 경우라고 보시면 됩니다. 그리고 이 사건에는 4명의 선순위 임차인이 있는데 가처분등기가 말소기준권리가 되면 선순위 4명 중 2명만 선순위 임차인이 되는 것입니다.

최종적으로 최선순위 가처분등기가 2010년 4월 7일 이 말소기준권리가 되는 것입니다

. 오늘도 경매사건에서 특수한 경우인 가처분이 말소기준권리가 될 수 있는 사례에 대해서 알아보았습니다.

내용이 도움이 되셨다면 유튜브"아이엠 경매" 구독 좋아요 알림 설정 부탁드려요^^

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아이엠경매
Posted 5 months ago

안녕하세요. 아이엠경매입니다. 제 투자건이 너무 바쁜 나머지 영상을 못올리고 있습니다.

당분간은 커뮤니티로 찾아뵙고 조만간 유익한 영상으로 돌아 오겠습니다^^

근저당이 다 소멸한다고???인수하는 경우!!!!!!!!

근저당권이 경매가 진행됐음에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 경우에 대해서
설명드리겠습니다.

경매가 아닌 일반 매매 같은 경우는 매수자에게 인수가 되는 경우가 있습니다.

예를 들어 아파트의 매매가가 10억인데 이 아파트에 a 은행 근저당권 7억이 설정이 되어 있다면
이 근저당 7억을 인수하고 3억만 지불하고 소유권이전을 받는 것입니다.

경매의 경우는 일반적으로는 근저당권은 말소가 원칙입니다.

그런데 경매가 진행되어도 그 근저당권이 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수가 되는 특별한 경우가 있습니다.
그런데 경매 초보 분들은 아마 경매 진행 시에는 근저당권은 무조건!! 소멸한다고

생각하고 입찰을 하게 되는 경우가 아주 많을 거라 예상되는데요.

실제 사례를 통해 알아보겠습니다. 근저당권이 인수되는 사건 (2018 타경 4723)입니다.

이 사건은 건물과 토지의 2분의 1만 경매 진행이 된 지분경매입니다.

무려 6번이나 유찰이 되고 1명이 낙찰이 되고도 미납을 한 사건입니다.

이 사건의 등기부를 보면 선순위인 농협에서 3억 2500만 원으로 근저당권 설정되어 있습니다.

이 사건의 특별 매각조건에 보면 지분 매각으로 인하여 농협의 근저당설정 등기는 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다고 명시되어 있습니다.

이렇게 된 이유를 설명드리겠습니다.

소유자가 a가 토지 위에 건물을 지으면서 농협에 근저당권을 설정을 하게 됩니다.

근저당권을 설정후에 이 다가구 건물을 b와 c에게 2분에 1씩 지분으로 매도하게 됩니다.

그다음에 임차권을 설정하게 됩니다. 임차인은 18명이고 보증금이 3억 1200만 원입니다.

그다음 공유자 중 한 명인 b의 2분의 1지분이 강제경매가 진행되게 됩니다.

만약 특별 매각조건이 아니고 일반적인 경매가 진행이 되었다고 가정 시 b의 지분 2분의 1이 경매가 진행이 되었다면 농협의 근저당권은 b 지분에도 미치기 때문에 3억 2500만 원의 2분의 1인 1억 6250만 원은 소멸하게 됩니다. 농협의 근저당권이 말소기준권리가 되며 그 이후에 들어온 임차인 18명들도 b 지분에 대해서는 임차권이 소멸됩니다. 낙찰을 받은 사람에게 지분 2분의 1이 넘어가게 됩니다.

그럼 원래 사례로 돌아와서 특별 매각조건으로 근저당권을 인수한다라고 명시가 되어 있다면.

낙찰자는 어떤 영향을 받게 될까요? 낙찰자는 농협의 근저당권을 인수하게 됩니다.
즉 변제를 해야 된다는 것이죠.

이 지분 매각 사건 경우 농협의 근저당권을 인수하게 되기 때문에 농협의 근저당권은 말소기준권리가 되지 않습니다.

18명의 임차권 설정 이후 후순위에 있는 정 00의 강제경매개시결정등기가 말소기준권리가 됩니다.

이렇게 되면 임차권 18명은 선순위 임차인이 되어 버리는 것이죠.

따라서 낙찰자는 18명의 임차권의 부담을 떠안으면서 낙찰을 받아야 하는 상황이
생기는 위험한 상황이 벌어지는 것이죠.

그렇다면 이런 특별 매각조건은 어떻게 생겨나게 된 걸까요?

농협에서 경매 법원에다가 신청을 한 겁니다.

경매 진행 시 본인들의 근저당권을 인수하는 조건으로 해달라고 한 것입니다.

왜 인수해달라고 신청을 했을까요??

본인들의 근저당권은 해당 다가구 토지와 건물에 전체에 설정을 한 것인데 이 사건의 경우 한꺼번에 경매가 되지 않고 b 지분으로 50%만 경매가 되면 채권 회수를 다 회수하지 못하는 경우가 생기기 때문에 특별 매각조건으로 경매 법원에다가 근저당권을 인수하는 조건으로 경매를 진행해달라고 신청한 것입니다.

정리하자면 경매 진행됨에도 불구하고 해당 매각 지분에 설정된 근저당이 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 문제 그로 인해서 농협의 근저당이 소멸되지 않아서 말소기준권리가 농협 근저당 이후에 들어온 18명의 임차권 뒤에 있는 후순위 강제경매개시결정등기가 말소기준권리가 되어 낙찰자가 농협의 근저당권과 임차권까지 인수해야 되는 이중부담을 떠안게 되는 사건입니다.

이렇게 공부를 열심히 하지 않으면 힘들게 모은 내 재산에 손실이 생깁니다.

오늘은 경매에서 근저당권이 소멸되지 않는 특별 매각조건의 특수경매에 대해서 알아보았습니다.

유튜브 "아이엠경매" 구독 !!!!!! 좋아요 !!!!!!!!! 알림 !!!!!!!!!!!!!!

저희 “아이엠 경매”는 부동산 경매 물건 중에 “특수물건”을 위주로 많은 정보를 드리려 합니다^^

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아이엠경매
Posted 5 months ago

10. 유치권

유치권은 다른 사람의 물건이나 유가 증권을 담보로 하여 빌려준 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가 증권을 맡아 둘 수 있는 권리입니다.

유치권은 경매로 우선 변제권은 인정되지 않습니다.

유치권은 법정담보물권입니다.

일반적인 실무에서는 유치권 행사 중이라는 현수막을 많이 보셨을 겁니다.

행사 요인은 여러 가지가 있지만 보통 해당 건물의 공사대금 또는 채무와 관련되어 있습니다.

유치권이란 공사대금을 포함한 채권의 만기가 도래했음에도 채무자로부터 채권 회수가 불가능할 경우 채무자의 소유 부동산을 점유할 때 성립되는 권리입니다.

유치권은 등기부등본에 기재되지 않으며 경매 진행이 되면 낙찰자는 유치권을 인수하게 됩니다.

유치권은 경매신청권이 있습니다 하지만 우선변제권이 주어지지는 않습니다.

배당절차에서는 우선변제권자들이 모두 배당받은 후 일반채권들과 안분배당을 받습니다.

유치권자가 유치물에 대해 필요비를 지출했을 때는 소유자에게 그 비용을 청구할 수 있습니다.

유치권이 성립요건은

첫째 : 목적물이 타인의 물건 또는 유가증권이어야 합니다.

둘째 : 피담보채권이 목적물과 견련관계가 있어야 합니다.

셋째 : 채권의 변제기가 도래해야 합니다.

넷째 : 유치권자가 목적물을 점유하고 있어야 합니다.

다섯째: 유치권자와 당사자 간에 유치권 배제 특약이 없어야
합니다.

유치권자는 채권의 변제를 모두 받을 때까지 목적물의 점유를 계속하면서 유치물의 인도를 거절할 수 있습니다.

유치권도 물권임으로 물권의 일반적 소멸사유인 목적물의 멸실, 혼동, 포기 토지수용으로 소멸하며 피담보채권이 소멸하면 같이 소멸합니다.

유치물의 가치가 크고 유치권 금액이 작을 때는 소유자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있습니다.

내용이 도움이 되셨다면 유튜브 "아이엠경매" 구독,좋아요,알림 부~~~탁해요^^

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아이엠경매
Posted 5 months ago

오늘은 질권에 대해서 알아보겠습니다.

질권이란 채권자가 채무의 변제를 받을 때가 그 채권의 담보로 채무자 또는 제3자(물상보증인)로부터 인도받은

동산 또는 재산권을 유치함을 써 채무의 변제를 간접적으로 강제하고 채무의 변제가 없을 때에는 질물 (동산, 재산권)

을 매각하여 그 매각 대금으로부터 다른 채권자에 “우선” 하여 채권의 변제를 받을 수 있는 권리입니다.(민법제329조,

제345조) 질권은 담보 물권의 일반적 성질인 부종성, 수반성, 불가분성, 물상대위성이 인정됩니다.

저당권과 비슷하긴 하지만 다릅니다. 실무상으로 쓰이는 예시를 알려드리겠습니다.

부동산 전세 계약을 할 때 전세금이 10억이라고 가정했을 때 세입자는 전세자금 대출을 받아서 10억의 전세금을 치러

야 하는데 7억은 전세자금 대출을 받고 나머지 3억은 본인 돈으로 치르게 됩니다.

이때 전세 계약이 끝나고 임대인이 전세금을 반환할 때 은행에 7억을 변제하고 3억은 임차인에게 반환해야 합니다. 은

행은 7억이라는 담보를 부동산에 하는 의미도 있겠지만 10억이라는 채권에 질권을 설정한 것입니다.

실무상의 또 다른 예는 채권자 값이 을의 부동산을 담보로 을에게 10억을 빌려줬습니다.

변제 일이 도래했는데도 을이 채무를 변제하지 않아 계획에 차질이 생긴 갑은 본인이 을 부동산에 설정한 근저당권 10

억 즉 채권을 담보로 병에게 7억을 빌립니다.

갑과 이를 사이에서는 갑이 채권자이고 을이 채무자라면 갑과 병사 이에 서는 병이 채권자 갑이 채무자가 되는 것입니다.

이 경우 만약 을의 부동산이 경매가 진행되어 매각이 된 경우 갑이 설정한 근저당권의 최우선 배당권 자는 질권자인 병

이고 남은 금액이 있으면 갑이 배당을 받게 됩니다.

오늘도 질권에 대해서 알아보았습니다. 내용이 좋으셨다면 유튜브 "아이엠 경매" 구독 좋아요 알림 부탁드립니다^^

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아이엠경매
Posted 5 months ago

안녕하세요, 아이엠 경매 입니다. 오늘의 주제는 '임대차의 묵시적 갱신'입니다.

임대차의 법정갱신 즉 묵시적 갱신이란, 임대인과 임차인의 의사를 묻지 않고, 주택임대차보호법에서 규정한

특정한 사실이 있으면 계약이 자동으로 동일 조건으로 갱신되는 것을 말합니다.

원칙적으로는 임대차 존속 기간이 만료되더라도 당사자들 간의 합의에 따라 차임 또는 보증금을 조정하거나 존속기간을 연장할 수 있습니다.

그런데 만약 임대인이나 임차인이 계약 만료가 임박했음에도 불구하고 아무런 말을 하지 않고 있다면, 이는 계약을 연장하겠다는 의사표시로 해석됩니다.

법적으로, 임대인이 계약 만료 6개월부터 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면, 임차인은 계약이 동일 조건으로 갱신되었다고 볼 수 있습니다.

반대로, 임차인이 계약 만료 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면, 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주됩니다. 이러한 갱신을 '법정갱신'이라고 합니다.

그러나, 예외 상황이 있습니다. 임차인이 2번의 임대료를 연체하거나 그 밖에 임차인의 의무를 위반한 경우에는 임차인은 묵시적 갱신을 주장할 수 없습니다.

이때 연체된 임대료가 연속 2번이 연체되는 경우 외에도 총 누적 액수가 2번의 임대료에 달하는 경우도 포함됩니다.

예를 들어 월 임대료가 100만 원이라고 가정할 때 연속 2회 연체하여 연체금이 200만 원이 되거나 매월 조금씩 연체한 임대료의 총 합산이 200만 원이 되는 경우를 말합니다.

또한, 묵시적 갱신이 된 경우에는 그 갱신된 임대차의 유효기간은 2년으로 보며, 임차인은 언제든지 계약 해지 통지를 할 수 있습니다. 이 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.

반면, 임대인은 묵시적 갱신이 된 후에는 임차인에게 해지 통지를 할 수 없습니다. 즉 임대인은 임차인의 해지 통지가 없는 한 이전 계약과 동일한 조건으로 승계하여 갱신됩니다.

마지막으로, 묵시적 갱신이 되었을 때 이미 임차인이 대항력과 우선 변제권을 확보하고 있었다면, 이는 갱신된 계약에도 그대로 유지됩니다.

그러나, 갱신과 동시에 보증금이 인상된 경우에는 갱신한 해당 부동산에 설정된 다른 담보권자나 가압류권자들에 대해서는 종전의 보증금액에 한해서만 우선 변제가 인정되며, 담보권 설정 후 인상된 부분에 대해서는 우선변제권 내지 대항력을 주장할 수 없습니다.

이 경우에는 임대인과 임차인이 기간 내에 갱신 합의를 한 경우에도 동일하게 적용 됩니다.
이렇게 오늘은 임대차의 묵시적 갱신에 대해 알아봤습니다. 이 내용을 숙지하지 않으면 임차인의 입장에서는 계약 만료일에 이사 가야 하는데 이사를 못 가고, 임대인의 입장에서는 임대료를 올리려고 하거나 다른 임차인을 찾고 있던 계획이 무산될 수 있습니다.

이런 금전적 손실을 방지하기 위해 '임대차의 묵시적 갱신'에 대해 잘 알고 계셔야 합니다.

이번 영상을 통해 아이엠 경매의 구독자 분들은 근전적인 손실이 없으시길 바라겠습니다.

영상이 도움이 되었다면 좋아요 와 구독, 그리고 알림 설정 부탁드립니다. 다음 시간에 뵙겠습니다.

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아이엠경매
Posted 5 months ago

오늘은 부동산 경매 절차 중에서 '배당절차'에 대해 알아보려고 합니다.

배당절차란, 부동산이 경매에 의해 매각된 부동산의 판매대금으로 채권자들에게 빚을 변제하는 과정을 말합니다.

이 과정은 매우 중요한데, 왜냐하면 매각대금으로 모든 채권을 변제할 수 없는 경우에는, 집행법원은 법률의 규정에 따른 우선순위에 따라 배당을 진행해야 하기 때문입니다.

이 때문에 배당절차의 이해는 매우 중요합니다.

먼저, 배당에 사용될 금액은 어떤 것들이 있는지 알아볼까요? 배당에 사용 되는 금액은 크게 다섯 가지입니다.

첫째로, 부동산의 매각대금입니다. 이 금액은 배당재단에서 가장 큰 부분을 차지합니다.

둘째로, 기한 후 매각대금을 납부한 매수인이 지급한 연12%의 지연이자입니다. 매수인이 매각대금을 지급하지 않아서 실시된 재매각절차에서 매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 매각대금과 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일 까지의 대금에 대한 연12%의 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각 절차를 취소하여야 하는데 이때 매수인이 지급한 지연이자는 배당할 금액에 충당합니다.

셋째로, 채무자나 소유자가 제기한 항고가 기각될 때 몰수되는 보증공탁금입니다. 채무자나 소유자가 매각허가결정에 대하여 항고를 하고자 할 경우에는 항고 보증금(매각대금의 10%)을 법원에 공탁해야 합니다. 항고가 기각된 때에는 이 보증금이 배당재단에 포함됩니다.

넷째로, 채무자가 아닌 자나 소유자가 아닌 자가 제기한 항고가 기각될 때 몰수되는 항고보증금입니다. 이 경우에도 마찬가지로 항고 보증금(매각대금의 10%)을 법원에 공탁하고, 항고가 기각될 경우 이 보증금이 배당재단에 포함됩니다.

다섯째로, 재매각의 경우에는 종전 매수인이 낸 매수신청 보증금이 배당재단에 포함됩니다.

이런 금액들로 채권자들에게 배당이 이루어지고, 만약 남는 금액이 있다면, 우선적으로 채무자 및 소유자가 아닌 자로서 매각허가결정에 항고했다가 기각당한 자에게 돌려줍니다.

그럼 이제 배당에 참가할 수 있는 채권자들은 누구인지 알아볼까요?

배당에 참가할 수 있는 채권자는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

첫째는 배당요구를 하지 않아도 배당에 참가할 수 있는 채권자들입니다.

이에는 경매신청한 채권자, 이중경매신청한 채권자, 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자, 저당권자, 임차권주택 등이 포함됩니다.

둘째는 반드시 배당요구를 해야만 배당에 참가할 수 있는 채권자들입니다.
이에는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 첫 경매개시결정등기 후에 등기된 가압류채권자, 등기가 안 된 주택임차인, 상가건물임차인, 임금채권자 등이 포함됩니다.

이렇게 오늘은 배당절차에 대해 알아보았습니다.
이러한 절차를 이해하고 숙지하면, 경매절차에서 자신의 권리를 보호하고,
필요한 절차를 상황에 맞춰 적절하게 실행할 수 있습니다.

내용이 도움이 되셨다면 유튜브 "아이엠경매" 구독 좋아요 알림설정 부탁드립니다.^^

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아이엠경매
Posted 5 months ago

안녕하세요~ 아이엠경매 입니다.

요새 제 개인 투자건으로 인해 너무나도 바쁜 나머지 영상으로는 못 찾아뵙고 있습니다.ㅜㅜ

당분간은 커뮤니티에 글로써 소통해야 하는 점 양해 바랍니다^^

오늘은 " 특 별 매 각 조 건 "의 모든 것을 알아 보겠습니다.

"특별매각조건"은 말 그대로 법정매각조건중 특별한 사유를 변경해서 다시 고지를 하여 매각하는 경매의

매각조건중 하나 입니다.

실무상 통상적으로 진행되는 특별매각조건에 대해서 알려드리겠습니다.

첫째 : 매수인이 농지취득자격증명서를 제출하지 않으면 매각이 불허가 되고 매수신청보증금은 몰수 된다.

둘째 : 공유자 우선 매수권을 신고한 기일에 한해서 1회만 행사 할 수 있다.

셋째 : 매수 신청보증금이 보통 최저 가격의 10%인데 특별매각조건으로 20%로 보증금을 상향한다.

넷째 : 저당권이 붙은 토지별도등기가 있는 집합건물에 경매신청이 있는 경우 그 대지에 대한 저당권을

낙찰자는 인수해야 한다.

다섯째 : 유치권자의 경매신청시 저당권,가압류등을 낙찰자가 인수하는 조건으로 매각 한다.

여섯째 : 유치권을 인수하는 조건으로 매각한다.

보통 실무상에서는 이여섯가지가 특별 매각조건으로 많이 나옵니다.

법원이 특별매각조건을 정한 경우에는 매각공고,매각물건명세서 등에 기재 해야 합니다.

또한 매각조건 변경 결정은 합의에 참가한 이해관계인에게 고지 해야 합니다.

매각기일에 집행관은 매수가격신고를 발표하기전에 매수 희망자들에게도 이를 고지 해야 됩니다.

오늘도 부동산경매절차중 매각종류에서 "특별매각조건"의 모든 것을 알아 보았습니다.^^

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